Steuern auf Mieteinnahmen in Zypern: Was Eigentümer von Ferienwohnungen wissen sollten

Wer eine Wohnung in Paphos kurzzeitig vermietet, stellt irgendwann dieselbe Frage: Wie viel bleibt nach Steuern eigentlich übrig? Die ehrliche Antwort hängt davon ab, wo du steuerlich zu Hause bist, wie viel das Objekt einnimmt und ob Zypern dich als domiziliert betrachtet.

Wir betreuen Ferienunterkünfte in Paphos und sitzen regelmäßig mit Eigentümern zusammen, die genau dieses Thema zum ersten Mal sortieren. Deshalb hier ein Überblick über die Steuern auf Mieteinnahmen in Zypern bei Kurzzeitvermietung: Einkommensteuer, die Sonderabgabe SDC, der GESY-Beitrag und die Mehrwertsteuer, dazu der Unterschied zwischen Ansässigen und Nicht-Ansässigen und welche Belege du sammeln solltest.

Eins vorweg, und wir meinen es ernst: Das hier ist keine Steuerberatung. Wir sind Vermietungsmanager, keine Steuerberater. Die Angaben entsprechen unserem Kenntnisstand im September 2026, und Zypern setzt gerade eine Steuerreform um, die einzelne Beträge verändern kann. Bitte lass alles von einem Steuerberater in Zypern prüfen, bevor du Entscheidungen triffst.

Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen in Zypern an?

In Zypern gilt eine einfache Regel: Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie, die in Zypern liegt, werden in Zypern besteuert. Das betrifft alle, egal ob sie auf der Insel leben oder nicht. Für eine kurzzeitig vermietete Ferienwohnung kommen bis zu vier Abgaben in Frage:

• Einkommensteuer auf den Gewinn aus der Vermietung
• die Special Defence Contribution (SDC), eine Sonderabgabe nur für Ansässige, die zugleich in Zypern domiziliert sind
• der GESY-Beitrag zum staatlichen Gesundheitssystem, für in Zypern Steueransässige
• Mehrwertsteuer, sobald der Umsatz aus Beherbergung eine Grenze überschreitet

Welche davon dich treffen, hängt vor allem von deinem Steuerstatus ab. Darum lohnt es sich, die vier einzeln anzuschauen.

Einkommensteuer: progressiv, mit Freibetrag

Mieteinnahmen zählen in Zypern zum steuerpflichtigen Einkommen. Besteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss nach Abzug der Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen. Der Tarif ist progressiv: Bis zu einem Freibetrag von rund 19.500 € im Jahr fällt keine Einkommensteuer an, darüber steigt der Satz stufenweise.

Genau hier ist die Reform relevant. Zypern setzt eine Steuerreform um, die unter anderem Freibetrag und Stufen betrifft. Die 19.500 € sind der Stand, mit dem wir gerechnet haben, aber sie können sich für das laufende oder das nächste Steuerjahr ändern. Prüfen lassen.

Ein kleines Rechenbeispiel, nur zur Einordnung: Angenommen, deine Wohnung in Kato Paphos bringt 90 € pro Nacht bei 55 % Auslastung. Das ergibt grob 18.000 € Bruttomiete im Jahr. Nach Abzug von Managementprovision, Reinigung, Plattformgebühren, Versicherung und ein paar Reparaturen bleibt vielleicht ein Überschuss von 11.000 €. Wenn du sonst kein Einkommen in Zypern hast, liegst du damit unter dem Freibetrag. Hast du zusätzlich ein Gehalt oder eine Rente, die in Zypern versteuert wird, kommt der Überschuss oben drauf. Die Zahlen sind frei gewählt, deine sehen anders aus.

SDC und GESY: die zwei Abgaben für Ansässige

Die Special Defence Contribution (SDC) ist eine zyprische Sonderabgabe auf bestimmte Einkünfte, darunter Mieten. Sie trifft nur Personen, die in Zypern steueransässig und zugleich domiziliert sind. Auf Mieteinnahmen beträgt sie 3 % auf 75 % der Bruttomiete, also effektiv 2,25 % vom Umsatz. Wichtig: Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, nicht der Gewinn. Wer in Zypern ansässig ist, aber als non-domiciled gilt, zahlt keine SDC. Ob das auf dich zutrifft, klärt dein Steuerberater anhand deiner Herkunft und der Jahre, die du auf der Insel verbracht hast.

Der GESY-Beitrag (GHS, das staatliche Gesundheitssystem) beträgt 2,65 % auf Mieteinnahmen und gilt für in Zypern steueransässige Personen. Anders als bei der SDC spielt das Domizil hier keine Rolle.

Zurück zum Beispiel: 18.000 € Bruttomiete. SDC: 3 % von 13.500 € (das sind die 75 %) ergibt 405 €. GESY: 2,65 % von 18.000 € ergibt 477 €. Beides fällt an, bevor die Einkommensteuer überhaupt gerechnet wird, und beides nur, wenn du ansässig bist (und für die SDC: domiziliert).

Mehrwertsteuer: 9 % auf Kurzzeit-Beherbergung

Hier unterscheidet sich die Ferienwohnung deutlich von der Langzeitvermietung. Langfristige Wohnraumvermietung ist in Zypern von der Mehrwertsteuer befreit. Die kurzfristige Beherbergung von Gästen, wie in einer registrierten Selbstversorger-Unterkunft, wird dagegen als touristische Beherbergung behandelt und unterliegt dem ermäßigten Satz von 9 %.

Die Pflicht zur Registrierung für die Mehrwertsteuer beginnt bei einem Jahresumsatz von 15.600 €. Darunter kannst du dich freiwillig registrieren, was sich lohnen kann, wenn du viel Vorsteuer hast, etwa nach einer Renovierung. Darüber musst du. Im Beispiel oben (18.000 €) wärst du drüber. Dann gehören 9 % Mehrwertsteuer in die Kalkulation, und die Preise auf Airbnb oder Booking.com müssen so gesetzt sein, dass sie das tragen. Registrierung, Quartalsmeldungen und Rechnungsformalitäten gehören dann ebenfalls zum Steuerberater.

Ansässig oder nicht: Was ändert sich?

Diese Unterscheidung ist der Dreh- und Angelpunkt des ganzen Themas.

Wenn du in Zypern steueransässig bist, versteuerst du dein weltweites Einkommen dort, inklusive der Mieteinnahmen. Dazu kommen GESY und, falls du domiziliert bist, die SDC.

Wenn du nicht in Zypern ansässig bist, also etwa in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder Großbritannien lebst, versteuerst du die zyprischen Mieteinnahmen trotzdem in Zypern, weil die Immobilie dort liegt. SDC und GESY entfallen. Dafür wird sich dein Heimatstaat in der Regel ebenfalls für das Einkommen interessieren.

Damit du nicht doppelt zahlst, gibt es Doppelbesteuerungsabkommen. Mit Deutschland besteht ein solches Abkommen. Typischerweise wird das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte dem Staat zugewiesen, in dem die Immobilie liegt, also Zypern, und Deutschland berücksichtigt das auf seine Weise. Wie genau, klärt dein Steuerberater in Deutschland. Für russische Staatsbürger ist die Lage komplizierter: Teile des Abkommens zwischen Zypern und Russland sind seit 2023 ausgesetzt. Hier bitte unbedingt vor der ersten Saison mit einem Berater sprechen, der beide Seiten kennt.

Welche Kosten sind typischerweise abzugsfähig?

Die Einkommensteuer greift auf den Überschuss. Alles, was du nachweislich für die Vermietung ausgibst, mindert ihn. Typischerweise gehören dazu:

• die Provision des Vermietungsmanagers
• Reinigung und Wäsche
• Plattformgebühren von Airbnb, Booking.com und ähnlichen Anbietern
• Reparaturen und laufende Instandhaltung
• Versicherung, insbesondere die Haftpflicht, die für die Registrierung der Unterkunft ohnehin Pflicht ist
• Gemeinschaftskosten, Strom, Wasser, Internet, sofern du sie trägst
• Abschreibung von Gebäude und Einrichtung, nach den Regeln, die dein Berater anwendet

Ob ein Posten im Einzelfall abzugsfähig ist und in welcher Höhe, entscheidet das zyprische Steuerrecht und nicht dieser Beitrag. Aber die Richtung ist klar: ohne Beleg kein Abzug.

Belege, Monatsabrechnung und Steuerberater

Das Steuerjahr in Zypern ist das Kalenderjahr. Damit die Erklärung im Folgejahr nicht zur Schatzsuche wird:

1. Ein eigenes Konto für die Wohnung. Alle Einnahmen und Ausgaben laufen darüber, nichts vermischt sich mit Privatem.
2. Jede Rechnung digital ablegen, mit Datum und Bezug zur Wohnung. Ein Ordner pro Jahr reicht.
3. Auszahlungsübersichten der Plattformen monatlich exportieren. Airbnb und Booking.com weisen Bruttoumsatz, Gebühren und Auszahlung getrennt aus, und genau diese Trennung braucht der Berater.
4. Handwerker um ordentliche Rechnungen bitten, auch bei kleinen Beträgen.

Deshalb ist auch die Monatsabrechnung vom Manager mehr als eine Höflichkeit. Wer sein Objekt in Full-Service-Betreuung gibt, bekommt von uns jeden Monat eine: Umsatz je Buchung, Plattformgebühren, Reinigung, Verbrauchsmaterial, Reparaturen mit Beleg, Provision, Auszahlung. Zwölf davon nebeneinander sind im Grunde die Vorarbeit für die Steuererklärung. Das spart deinem Steuerberater Stunden, die er sonst berechnet, und dir die Nachfrage im März, wofür die 84 € im Juli waren.

Kurz gesagt

• Zyprische Mieteinnahmen werden immer in Zypern versteuert, egal wo du lebst.
• Die Einkommensteuer ist progressiv, Freibetrag rund 19.500 € (Reform läuft, prüfen).
• Ansässige zahlen zusätzlich GESY 2,65 %; Ansässige mit Domizil auch SDC 3 % auf 75 % der Bruttomiete.
• Kurzzeit-Beherbergung: 9 % Mehrwertsteuer, Registrierungspflicht ab 15.600 € Jahresumsatz.
• Belege sammeln, Monatsabrechnungen aufheben, Steuerberater in Zypern einbeziehen.

Wenn du eine Wohnung oder Villa in Paphos hast und möchtest, dass Vermietung und Abrechnung sauber laufen, während du woanders bist, schreib uns über das Anfrageformular. Wir schauen uns dein Objekt an und sagen dir ehrlich, was wir dafür tun können. Steuerfragen klärst du mit deinem Berater, die Zahlen dafür liefern wir.