Налог на аренду на Кипре: что нужно знать владельцам квартир для посуточной сдачи

Рано или поздно каждый владелец, который сдаёт квартиру в Пафосе посуточно, задаёт один и тот же вопрос: сколько из этого дохода останется после налогов? Честный ответ: зависит от того, где вы налоговый резидент, сколько зарабатывает объект и считает ли Кипр вас домицилированным. Звучит сложнее, чем оказывается на практике.

Мы управляем гостевыми квартирами и виллами в Пафосе и регулярно разбираем эту тему с владельцами, которые сталкиваются с ней впервые. Поэтому здесь простой обзор: налог на аренду на Кипре при посуточной сдаче, то есть подоходный налог, специальный взнос на оборону (SDC), взнос в систему здравоохранения GESY и НДС. Плюс разница между резидентами и нерезидентами и какие документы стоит собирать.

Сначала главное, и мы говорим это всерьёз. Это не налоговая консультация. Мы управляющие, а не бухгалтеры. Всё ниже отражает наше понимание на сентябрь 2026 года, а Кипр как раз проводит налоговую реформу, которая может изменить отдельные цифры. Пожалуйста, проверьте всё у налогового консультанта на Кипре, прежде чем принимать решения.

Какие налоги действуют на доход от аренды на Кипре?

На Кипре действует простое правило: доход от сдачи недвижимости, расположенной на Кипре, облагается налогом на Кипре. Это касается всех, живёте вы на острове или нет. При посуточной сдаче квартиры для отдыха могут возникнуть до четырёх платежей:

• подоходный налог с прибыли от аренды
• специальный взнос на оборону (SDC), только для резидентов, которые к тому же домицилированы на Кипре
• взнос GESY в государственную систему здравоохранения, для налоговых резидентов Кипра
• НДС, когда оборот от размещения гостей превышает порог

Что из этого коснётся именно вас, зависит в первую очередь от налогового статуса. Поэтому разберём по порядку.

Подоходный налог: прогрессивная шкала и необлагаемый минимум

Доход от аренды на Кипре входит в налогооблагаемый доход. Облагается не валовая аренда, а остаток после вычета расходов, связанных со сдачей. Шкала прогрессивная: до необлагаемого минимума около 19 500 € в год подоходный налог не начисляется, выше ставка растёт по ступеням.

Именно здесь важна реформа. Кипр внедряет налоговую реформу, которая затрагивает в том числе минимум и ступени. 19 500 € это цифра, с которой мы считали, но для текущего или следующего налогового года она может измениться. Проверяйте.

Небольшой пример, только для ориентира. Допустим, ваша квартира в Като-Пафосе приносит 90 € за ночь при загрузке 55 %. Это примерно 18 000 € валового дохода в год. После комиссии управляющего, уборки, комиссий платформ, страховки и пары ремонтов остаётся, скажем, 11 000 €. Если другого дохода на Кипре у вас нет, вы ниже минимума. Если есть зарплата или пенсия, которая облагается на Кипре, остаток прибавляется сверху. Цифры условные, у вас будут другие.

SDC и GESY: два платежа для резидентов

Специальный взнос на оборону (Special Defence Contribution, SDC) это кипрский сбор с отдельных видов дохода, включая аренду. Он касается только тех, кто является налоговым резидентом Кипра и одновременно домицилирован здесь. На арендный доход он составляет 3 % от 75 % валовой аренды, то есть фактически 2,25 % от оборота. Важно: база это валовая аренда, а не прибыль. Если вы резидент Кипра, но со статусом non-domiciled, SDC вы не платите. Подходит ли это вам, консультант определит по вашему происхождению и количеству лет, проведённых на острове.

Взнос GESY (GHS, государственная система здравоохранения) составляет 2,65 % с арендного дохода и касается налоговых резидентов Кипра. В отличие от SDC, домициль здесь роли не играет.

Вернёмся к примеру: 18 000 € валовой аренды. SDC: 3 % от 13 500 € (это те самые 75 %) дают 405 €. GESY: 2,65 % от 18 000 € дают 477 €. Оба платежа возникают ещё до расчёта подоходного налога, и оба только если вы резидент (а для SDC ещё и домицилированы).

НДС: 9 % на краткосрочное размещение

Здесь квартира для отдыха заметно отличается от долгосрочной аренды. Долгосрочная сдача жилья на Кипре освобождена от НДС. А краткосрочное размещение гостей, как в зарегистрированном объекте self-catering, считается туристическим размещением и облагается по пониженной ставке 9 %.

Обязанность регистрироваться плательщиком НДС наступает с годового оборота 15 600 €. Ниже этой суммы можно зарегистрироваться добровольно, что бывает выгодно при большом входящем НДС, например после ремонта. Выше уже обязаны. В примере выше (18 000 €) вы бы порог перешли. Тогда 9 % НДС нужно закладывать в расчёт, а цены на Airbnb и Booking.com выставлять так, чтобы они это выдерживали. Ещё один вопрос для консультанта: регистрация, квартальные декларации и оформление счетов должны идти чисто.

Резидент или нет: что меняется?

Это стержень всей темы.

Если вы налоговый резидент Кипра, вы декларируете здесь общемировой доход, включая аренду. Сверху добавляются GESY и, если вы домицилированы, SDC.

Если вы не резидент Кипра и живёте, например, в Германии, Великобритании или другой стране, кипрский арендный доход вы всё равно облагаете на Кипре, потому что объект находится здесь. SDC и GESY не применяются. Зато страна вашего проживания, как правило, тоже проявит интерес к этому доходу.

Чтобы не платить дважды, существуют соглашения об избежании двойного налогообложения. С Германией такое соглашение у Кипра есть. Обычно право облагать доход от недвижимости отдаётся стране, где она расположена, то есть Кипру, а страна проживания учитывает это по своим правилам. С Россией ситуация сложнее: действие отдельных положений соглашения между Кипром и Россией приостановлено с 2023 года. Что это означает для вас на практике, обязательно уточните до первого сезона у консультанта, который знает обе стороны.

Какие расходы обычно можно вычесть?

Подоходный налог берётся с остатка, поэтому всё, что вы подтверждённо потратили на сдачу, его уменьшает. Обычно сюда входят:

• комиссия управляющей компании
• уборка и стирка белья
• комиссии платформ: Airbnb, Booking.com и подобных
• ремонт и текущее обслуживание
• страховка, в том числе страхование ответственности, которое и так требуется для регистрации объекта
• коммунальные платежи, электричество, вода, интернет, если их оплачиваете вы
• амортизация здания и обстановки по правилам, которые применяет ваш консультант

Можно ли вычесть конкретную позицию и в каком объёме, решает кипрское налоговое право, а не эта статья. Но направление понятное: нет документа, нет вычета.

Документы, ежемесячный отчёт и ваш бухгалтер

Налоговый год на Кипре совпадает с календарным. Чтобы декларация в следующем году не превратилась в поиск сокровищ:

1. Отдельный счёт для квартиры. Все поступления и расходы идут через него, ничего не смешивается с личным.
2. Каждый счёт сохраняйте в электронном виде, с датой и привязкой к объекту. Одной папки на год достаточно.
3. Отчёты о выплатах с платформ выгружайте ежемесячно. Airbnb и Booking.com показывают валовый оборот, комиссии и выплату отдельно, и именно это разделение нужно консультанту.
4. У мастеров просите нормальные счета, даже на небольшие суммы.

Поэтому ежемесячный отчёт управляющего это не формальность. Владельцы, которые передают объект в полное управление, получают от нас каждый месяц отчёт: выручка по каждому бронированию, комиссии платформ, уборка, расходники, ремонты с чеками, наша комиссия, выплата. Двенадцать таких отчётов рядом это, по сути, готовая основа для декларации. Это экономит вашему бухгалтеру часы, которые он иначе выставил бы в счёт, а вам вопрос в марте о том, на что ушли 84 € в июле.

Коротко

• Доход от аренды кипрской недвижимости всегда облагается на Кипре, где бы вы ни жили.
• Подоходный налог прогрессивный, необлагаемый минимум около 19 500 € (идёт реформа, проверяйте).
• Резиденты дополнительно платят GESY 2,65 %; резиденты с домицилем ещё и SDC 3 % от 75 % валовой аренды.
• Краткосрочное размещение: НДС 9 %, обязательная регистрация с оборота 15 600 € в год.
• Собирайте документы, храните ежемесячные отчёты, подключайте налогового консультанта на Кипре.

Если у вас квартира или вилла в Пафосе и вы хотите, чтобы сдача и отчётность шли чисто, пока вы находитесь в другой стране, напишите нам через форму запроса. Мы посмотрим объект и честно скажем, что можем для него сделать. Налоговые вопросы вы решаете с консультантом, а цифры для этого даём мы.