Φορολογία ενοικίων στην Κύπρο: τι πρέπει να ξέρεις αν νοικιάζεις μέσω Airbnb

Αργά ή γρήγορα κάθε ιδιοκτήτης που νοικιάζει διαμέρισμα στην Πάφο βραχυχρόνια κάνει την ίδια ερώτηση: πόσα από αυτά τα χρήματα μένουν τελικά μετά τους φόρους; Η ειλικρινής απάντηση είναι ότι εξαρτάται από το πού είσαι φορολογικός κάτοικος, πόσα βγάζει το ακίνητο και αν η Κύπρος σε θεωρεί domiciled.

Διαχειριζόμαστε τουριστικά καταλύματα στην Πάφο και συχνά καθόμαστε με ιδιοκτήτες που ξεκαθαρίζουν αυτό το θέμα για πρώτη φορά. Γι’ αυτό εδώ μια απλή επισκόπηση της φορολογίας ενοικίων στην Κύπρο για βραχυχρόνια μίσθωση: φόρος εισοδήματος, έκτακτη αμυντική εισφορά, εισφορά ΓεΣΥ και ΦΠΑ, μαζί με τη διαφορά ανάμεσα σε κατοίκους και μη κατοίκους και ποια παραστατικά αξίζει να κρατάς.

Ένα πράγμα πρώτα, και το εννοούμε. Αυτό δεν είναι φορολογική συμβουλή. Είμαστε διαχειριστές ακινήτων, όχι λογιστές. Όσα ακολουθούν αποτυπώνουν τη γνώση μας τον Σεπτέμβριο του 2026, και η Κύπρος υλοποιεί αυτή την περίοδο φορολογική μεταρρύθμιση που μπορεί να αλλάξει επιμέρους ποσά. Πριν πάρεις αποφάσεις, πέρασέ τα όλα από λογιστή ή φοροτεχνικό στην Κύπρο.

Ποιοι φόροι ισχύουν για τα ενοίκια στην Κύπρο;

Στην Κύπρο ισχύει ένας απλός κανόνας: το εισόδημα από μίσθωση ακινήτου που βρίσκεται στην Κύπρο φορολογείται στην Κύπρο. Αυτό αφορά όλους, είτε ζεις στο νησί είτε όχι. Για ένα διαμέρισμα που νοικιάζεται βραχυχρόνια μπορούν να προκύψουν έως τέσσερις επιβαρύνσεις:

• φόρος εισοδήματος στο κέρδος από τη μίσθωση
• η Έκτακτη Αμυντική Εισφορά (SDC), μόνο για κατοίκους που έχουν και domicile στην Κύπρο
• η εισφορά ΓεΣΥ στο Γενικό Σύστημα Υγείας, για φορολογικούς κατοίκους Κύπρου
• ΦΠΑ, μόλις ο τζίρος από τη διαμονή επισκεπτών ξεπεράσει ένα όριο

Ποιες από αυτές σε αφορούν εξαρτάται κυρίως από τη φορολογική σου κατοικία.

Φόρος εισοδήματος: προοδευτικός, με αφορολόγητο

Τα ενοίκια στην Κύπρο μετρούν ως φορολογητέο εισόδημα. Δεν φορολογείται το ακαθάριστο ενοίκιο, αλλά το υπόλοιπο μετά την αφαίρεση των εξόδων που συνδέονται με τη μίσθωση. Η κλίμακα είναι προοδευτική: μέχρι το αφορολόγητο των περίπου 19.500 € τον χρόνο δεν οφείλεται φόρος εισοδήματος, πάνω από αυτό ο συντελεστής ανεβαίνει κλιμακωτά.

Η Κύπρος υλοποιεί φορολογική μεταρρύθμιση που αγγίζει, μεταξύ άλλων, το αφορολόγητο και τα κλιμάκια. Τα 19.500 € είναι το ποσό με το οποίο υπολογίσαμε, αλλά μπορεί να αλλάξει για το τρέχον ή το επόμενο φορολογικό έτος. Έλεγξέ το.

Ένα μικρό παράδειγμα, καθαρά για προσανατολισμό. Ας πούμε ότι το διαμέρισμά σου στην Κάτω Πάφο βγάζει 90 € τη βραδιά με πληρότητα 55 %. Αυτό κάνει χονδρικά 18.000 € ακαθάριστα ενοίκια τον χρόνο. Μετά την προμήθεια διαχείρισης, τον καθαρισμό, τις προμήθειες πλατφορμών, την ασφάλεια και μερικές επισκευές μένουν ίσως 11.000 € ως υπόλοιπο. Αν δεν έχεις άλλο εισόδημα στην Κύπρο, είσαι κάτω από το αφορολόγητο. Τα νούμερα είναι επινοημένα, τα δικά σου θα είναι διαφορετικά.

Αμυντική εισφορά και ΓεΣΥ: οι δύο επιβαρύνσεις των κατοίκων

Η Έκτακτη Αμυντική Εισφορά (Special Defence Contribution, SDC) είναι κυπριακή εισφορά σε ορισμένα είδη εισοδήματος, ανάμεσά τους και τα ενοίκια. Αφορά μόνο όσους είναι φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου και ταυτόχρονα έχουν domicile εδώ. Στα ενοίκια είναι 3 % επί του 75 % του ακαθάριστου ενοικίου, δηλαδή στην πράξη 2,25 % του τζίρου. Πρόσεξε: βάση είναι το ακαθάριστο ενοίκιο, όχι το κέρδος. Αν είσαι κάτοικος Κύπρου αλλά θεωρείσαι non-domiciled, δεν πληρώνεις αμυντική εισφορά. Αν ισχύει για σένα, το ξεκαθαρίζει ο λογιστής σου από την καταγωγή σου και τα χρόνια σου στο νησί.

Η εισφορά ΓεΣΥ (Γενικό Σύστημα Υγείας) είναι 2,65 % επί των ενοικίων και αφορά τους φορολογικούς κατοίκους Κύπρου. Αντίθετα με την αμυντική εισφορά, εδώ το domicile δεν παίζει ρόλο.

Πίσω στο παράδειγμα: 18.000 € ακαθάριστα ενοίκια. Αμυντική εισφορά: 3 % επί 13.500 € (αυτό είναι το 75 %) κάνει 405 €. ΓεΣΥ: 2,65 % επί 18.000 € κάνει 477 €. Και τα δύο ισχύουν μόνο αν είσαι κάτοικος (και, για την αμυντική, domiciled).

ΦΠΑ: 9 % στη βραχυχρόνια διαμονή

Η μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας στην Κύπρο απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Η βραχυχρόνια διαμονή επισκεπτών, όπως σε ένα εγγεγραμμένο αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα, αντιμετωπίζεται αντίθετα ως τουριστική διαμονή και υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή 9 %.

Η εγγραφή στο μητρώο ΦΠΑ γίνεται υποχρεωτική μόλις ο ετήσιος τζίρος φτάσει τα 15.600 €. Κάτω από αυτό η εγγραφή είναι εθελοντική και συμφέρει αν έχεις πολύ ΦΠΑ εισροών να ανακτήσεις. Στο παράδειγμα (18.000 €) θα ήσουν πάνω από το όριο, και οι τιμές σου σε Airbnb ή Booking.com θα έπρεπε να σηκώνουν το 9 %. Εγγραφή, τριμηνιαίες δηλώσεις και τιμολόγια πάνε τότε κι αυτά στον λογιστή.

Κάτοικος ή όχι: τι αλλάζει;

Αν είσαι φορολογικός κάτοικος Κύπρου, δηλώνεις εδώ το παγκόσμιο εισόδημά σου, μαζί με τα ενοίκια. Από πάνω έρχονται ΓεΣΥ και, αν έχεις domicile, αμυντική εισφορά.

Αν δεν είσαι κάτοικος Κύπρου και ζεις, ας πούμε, στην Ελλάδα, το Ηνωμένο Βασίλειο ή τη Γερμανία, τα κυπριακά ενοίκια τα φορολογείς παρ’ όλα αυτά στην Κύπρο, επειδή το ακίνητο βρίσκεται εδώ. Αμυντική εισφορά και ΓεΣΥ δεν ισχύουν. Η χώρα κατοικίας σου όμως συνήθως θα ενδιαφερθεί κι αυτή για το εισόδημα.

Για να μην πληρώνεις δύο φορές υπάρχουν οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας. Με τη Γερμανία, για παράδειγμα, η Κύπρος έχει τέτοια σύμβαση. Συνήθως το δικαίωμα φορολόγησης του εισοδήματος από ακίνητα δίνεται στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, δηλαδή στην Κύπρο, και η χώρα κατοικίας το λαμβάνει υπόψη με τον δικό της τρόπο· το πώς ακριβώς είναι ερώτηση για λογιστή εκεί. Για Ρώσους πολίτες η εικόνα είναι πιο περίπλοκη: τμήματα της σύμβασης ανάμεσα σε Κύπρο και Ρωσία έχουν ανασταλεί από το 2023. Εδώ οπωσδήποτε μίλησε πριν από την πρώτη σεζόν με σύμβουλο που ξέρει και τις δύο πλευρές.

Ποια έξοδα εκπίπτουν συνήθως;

Ο φόρος εισοδήματος υπολογίζεται στο υπόλοιπο, οπότε ό,τι αποδεδειγμένα ξοδεύεις για τη μίσθωση το μειώνει. Συνήθως περιλαμβάνονται:

• η προμήθεια του διαχειριστή
• καθαρισμός και πλύσιμο λευκών ειδών
• προμήθειες πλατφορμών: Airbnb, Booking.com και παρόμοιες
• επισκευές και τακτική συντήρηση
• ασφάλεια, ιδίως η ασφάλεια αστικής ευθύνης που ούτως ή άλλως απαιτείται για την εγγραφή του καταλύματος
• κοινόχρηστα και λογαριασμοί, εφόσον τα πληρώνεις εσύ
• αποσβέσεις κτιρίου και εξοπλισμού, με τους κανόνες που εφαρμόζει ο λογιστής σου

Αν ένα συγκεκριμένο έξοδο εκπίπτει στη δική σου περίπτωση, και σε τι ποσοστό, το κρίνει η κυπριακή φορολογική νομοθεσία και όχι αυτό το άρθρο. Η κατεύθυνση όμως είναι σαφής: χωρίς παραστατικό, καμία έκπτωση.

Παραστατικά, μηνιαίες καταστάσεις και ο λογιστής σου

Το φορολογικό έτος στην Κύπρο είναι το ημερολογιακό. Για να μη γίνει η δήλωση του επόμενου χρόνου κυνήγι θησαυρού:

1. Ξεχωριστός τραπεζικός λογαριασμός για το ακίνητο, ώστε τίποτα να μην μπερδεύεται με τα προσωπικά.
2. Κάθε τιμολόγιο αποθηκευμένο ψηφιακά, με ημερομηνία και αναφορά στο ακίνητο.
3. Καταστάσεις πληρωμών από τις πλατφόρμες κάθε μήνα. Airbnb και Booking.com δείχνουν ακαθάριστα έσοδα, προμήθειες και πληρωμή ξεχωριστά, ακριβώς όπως τα χρειάζεται ο λογιστής.
4. Κανονικά τιμολόγια από τους τεχνίτες, ακόμη και για μικρά ποσά.

Γι’ αυτό μετράει και η μηνιαία κατάσταση από τον διαχειριστή. Όποιος αναθέτει το ακίνητό του σε πλήρη διαχείριση παίρνει από εμάς κάθε μήνα μία: έσοδα ανά κράτηση, προμήθειες πλατφορμών, καθαρισμός, αναλώσιμα, επισκευές με παραστατικά, προμήθεια, πληρωμή. Δώδεκα τέτοιες δίπλα δίπλα είναι ουσιαστικά η προεργασία για τη φορολογική δήλωση. Γλιτώνουν τον λογιστή σου ώρες που αλλιώς θα χρέωνε, και εσένα την ερώτηση τον Μάρτιο για το τι ήταν τα 84 € τον Ιούλιο.

Με λίγα λόγια

• Τα ενοίκια από κυπριακό ακίνητο φορολογούνται πάντα στην Κύπρο, όπου κι αν ζεις.
• Ο φόρος εισοδήματος είναι προοδευτικός, με αφορολόγητο περίπου 19.500 € (μεταρρύθμιση σε εξέλιξη, έλεγξέ το).
• Οι κάτοικοι πληρώνουν επιπλέον ΓεΣΥ 2,65 %· οι κάτοικοι με domicile και αμυντική εισφορά 3 % επί του 75 % του ακαθάριστου ενοικίου.
• Βραχυχρόνια διαμονή: ΦΠΑ 9 %, υποχρεωτική εγγραφή από 15.600 € ετήσιο τζίρο.
• Κράτα παραστατικά, φύλαξε τις μηνιαίες καταστάσεις, βάλε στο παιχνίδι λογιστή στην Κύπρο.

Αν έχεις διαμέρισμα ή βίλα στην Πάφο και θέλεις η μίσθωση και η λογιστική να τρέχουν σωστά ενώ εσύ είσαι αλλού, γράψε μας μέσω της φόρμας επικοινωνίας. Θα δούμε το ακίνητό σου και θα σου πούμε ειλικρινά τι μπορούμε να κάνουμε για αυτό. Τα φορολογικά τα λύνεις με τον λογιστή σου· τα νούμερα για αυτό τα δίνουμε εμείς.