Άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Κύπρο: εγγραφή, κόστος και υποχρεώσεις

Αν θέλεις να νοικιάζεις διαμέρισμα ή βίλα στην Πάφο μέσω Airbnb ή Booking.com, υπάρχει ένα βήμα που δεν παρακάμπτεται: η εγγραφή του καταλύματος στο Υφυπουργείο Τουρισμού. Πολλοί ιδιοκτήτες το μαθαίνουν πρώτη φορά όταν η πλατφόρμα ζητά αριθμό εγγραφής ή όταν κάποιος γείτονας αναφέρει έλεγχο. Η διαδικασία όμως είναι διαχειρίσιμη, αρκεί να ξέρεις τι ζητείται.

Για την ακρίβεια, άδεια Airbnb με τη στενή έννοια δεν υπάρχει στην Κύπρο. Αυτό που εννοούν όλοι είναι η εγγραφή στο μητρώο αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων, που θεσπίστηκε με τον νόμο 9(I)/2020. Χωρίς αυτή την εγγραφή, ένα κατάλυμα δεν επιτρέπεται να μισθώνεται βραχυχρόνια σε επισκέπτες, όποια πλατφόρμα κι αν χρησιμοποιείς.

Διαχειριζόμαστε οι ίδιοι αρκετά καταλύματα στην Πάφο και συνοδεύουμε τακτικά ιδιοκτήτες σε αυτή τη διαδικασία. Εδώ συγκεντρώνουμε όσα χρειάζεται να ξέρεις. Τα στοιχεία αφορούν τον Σεπτέμβριο του 2026. Οι απαιτήσεις αλλάζουν πού και πού, οπότε έλεγξε τις ισχύουσες οδηγίες πριν υποβάλεις.

Ποιος πρέπει να εγγραφεί στην Κύπρο;

Στην Κύπρο ισχύει το εξής: κάθε αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα που μισθώνεται βραχυχρόνια σε επισκέπτες πρέπει να είναι καταχωρισμένο στο μητρώο του Υφυπουργείου Τουρισμού. Ως αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα νοούνται βίλες, διαμερίσματα και μεμονωμένα δωμάτια, όπου οι επισκέπτες εξυπηρετούνται μόνοι τους. Τα ξενοδοχεία και τα κλασικά τουριστικά συγκροτήματα με ρεσεψιόν υπάγονται σε άλλους κανόνες.

Σε αφορά λοιπόν, αν

• νοικιάζεις διαμέρισμα στην Κάτω Πάφο ή στο Universal σε παραθεριστές με την εβδομάδα,
• δίνεις βίλα στην Πέγεια ή στην Τάλα σε εναλλασσόμενους επισκέπτες όλο το καλοκαίρι,
• προσφέρεις ένα δωμάτιο στο σπίτι σου μέσω Airbnb.

Δεν καλύπτεται η συνηθισμένη μακροχρόνια μίσθωση με συμβόλαιο για μήνες ή χρόνια. Αν όμως τον χειμώνα φιλοξενείς μακροχρόνιους επισκέπτες από τη Βόρεια Ευρώπη και το καλοκαίρι νοικιάζεις με την εβδομάδα, η εγγραφή χρειάζεται έτσι κι αλλιώς, γιατί η καλοκαιρινή λειτουργία είναι ξεκάθαρα βραχυχρόνια μίσθωση.

Πού και πώς γίνεται η εγγραφή;

Αρμόδιο είναι το Υφυπουργείο Τουρισμού. Εκεί υποβάλλεις την αίτηση με τα δικαιολογητικά, το Υφυπουργείο τα ελέγχει και στη συνέχεια εκδίδει αριθμό εγγραφής για το κατάλυμα. Ο αριθμός συνδέεται με το ακίνητο, όχι με εσένα ως πρόσωπο. Αν νοικιάζεις δύο διαμερίσματα, χρειάζεσαι δύο εγγραφές.

Τι κοστίζει και πόσο ισχύει:

• Το τέλος εγγραφής είναι 222 €.
• Η εγγραφή ισχύει τρία χρόνια και μετά ανανεώνεται.

Αναλογικά στη διάρκεια, αυτό βγαίνει λίγο πάνω από 6 € τον μήνα. Το τέλος δεν είναι το πρόβλημα. Ο κόπος βρίσκεται στη συγκέντρωση των εγγράφων, ιδίως αν δεν ζεις στην Κύπρο.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται συνήθως;

Η ακριβής λίστα μπορεί να αλλάξει, και ανάλογα με το ακίνητο το Υφυπουργείο μπορεί να ζητήσει περισσότερα ή λιγότερα. Κατά κανόνα πρόκειται για τα εξής:

• Απόδειξη ότι το κτίριο ανεγέρθηκε νόμιμα και έχει εγκριθεί για χρήση, δηλαδή άδεια οικοδομής ή πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Αν δεν υπάρχει, μπορεί να γίνει δεκτή ένορκη δήλωση.
• Ασφάλιση αστικής ευθύνης για το κατάλυμα, που καλύπτει ζημιές ή τραυματισμούς επισκεπτών.
• Επιβεβαίωση ότι το ακίνητο πληροί τα πρότυπα ασφαλείας. Στην πράξη μιλάμε για πυροσβεστήρα, ανιχνευτές καπνού και ηλεκτρολογική εγκατάσταση σε καλή κατάσταση.
• Τίτλος ιδιοκτησίας ή συμβόλαιο αγοράς, μαζί με τα στοιχεία ταυτότητάς σου.

Το πιο συχνό εμπόδιο για ιδιοκτήτες στο εξωτερικό είναι η άδεια οικοδομής. Συνήθως βρίσκεται σε κάποιον δικηγόρο στην Κύπρο ή σε έναν φάκελο στο σπίτι, και κανείς δεν θυμάται πού ακριβώς. Το δεύτερο είναι η ασφάλεια: η ασφάλιση κτιρίου δεν είναι το ίδιο με την κάλυψη ευθύνης προς τους επισκέπτες. Και τα δύο καλό είναι να λυθούν πριν φύγει η αίτηση.

Ο αριθμός εγγραφής στην καταχώριση είναι υποχρεωτικός

Μόλις πάρεις τον αριθμό, πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε καταχώριση. Η Airbnb και η Booking.com έχουν ειδικό πεδίο στις ρυθμίσεις του καταλύματος, και ο αριθμός ανήκει επίσης στη δική σου ιστοσελίδα ή σε μικρότερες πλατφόρμες. Αν ενημερώσεις μόνο τις μισές καταχωρίσεις, τυπικά βρίσκεσαι στην ίδια θέση με κάποιον που δεν έχει εγγραφή καθόλου.

Για τους επισκέπτες, ο αριθμός είναι και ένα διακριτικό σημάδι εμπιστοσύνης. Όποιος έχει ασχοληθεί λίγο με την Κύπρο ξέρει ότι ένα εγγεγραμμένο κατάλυμα έχει ελεγχθεί.

Τι γίνεται αν δεν είσαι εγγεγραμμένος;

Για παραβάσεις της υποχρέωσης εγγραφής προβλέπονται πρόστιμα μέχρι 5.000 €. Αυτό είναι το επίσημο πλαίσιο. Στην πράξη συχνά μετράνε περισσότερο οι παρενέργειες: μια καταχώριση χωρίς αριθμό μπορεί να μπλοκαριστεί από την πλατφόρμα, και σε περίπτωση ζημιάς ο ασφαλιστής θα ρωτήσει αμέσως αν η μίσθωση επιτρεπόταν εξαρχής.

Ένα ακαταχώριστο διαμέρισμα με γεμάτο ημερολόγιο και δεκάδες κριτικές δεν είναι και το καλύτερο επιχείρημα απέναντι στις αρχές. Οι πλατφόρμες είναι δημόσιες, και το Υφυπουργείο το γνωρίζει.

Μένεις στο εξωτερικό; Έτσι λειτουργεί στην πράξη

Η εγγραφή δεν προϋποθέτει να βρίσκεσαι ο ίδιος στην Κύπρο. Δύο δρόμοι έχουν αποδειχθεί αξιόπιστοι:

1. Δίνεις πληρεξούσιο σε κάποιον στο νησί. Μπορεί να είναι δικηγόρος ή συγγενής που μένει στην Πάφο.
2. Αναθέτεις τη δουλειά σε διαχειριστή που φροντίζει έτσι κι αλλιώς το κατάλυμα. Η συμφωνία διαχείρισης καλύπτει τότε και την υποβολή της αίτησης για λογαριασμό σου.

Σε εμάς μοιάζει κάπως έτσι: ελέγχουμε τα έγγραφα που ήδη έχεις, κυνηγάμε όσα λείπουν, κανονίζουμε την ασφάλιση, ελέγχουμε το ακίνητο ως προς τις απαιτήσεις ασφαλείας, υποβάλλουμε την αίτηση και περνάμε τον αριθμό σε όλες τις καταχωρίσεις. Μετά σημειώνουμε την ημερομηνία λήξης, ώστε η ανανέωση μετά από τρία χρόνια να μην ξεχαστεί. Επικοινωνούμε στα αγγλικά, γερμανικά, ρωσικά και γαλλικά· για τις επαφές με τις υπηρεσίες στα ελληνικά συνεργαζόμαστε με τοπικούς συνεργάτες.

Αν έχεις ήδη καταχώριση, την αναλαμβάνουμε ως co-host μαζί με τις κριτικές της. Η εγγραφή είναι συνήθως το πρώτο σημείο στη λίστα.

Συχνά λάθη στην εγγραφή

Μετά από μερικά χρόνια στην Πάφο βλέπουμε ξανά και ξανά τα ίδια μοτίβα:

• Πρώτα καταχώριση, μετά εγγραφή. Η σειρά πρέπει να είναι η αντίστροφη.
• Ο αριθμός υπάρχει στην Airbnb αλλά όχι στη Booking.com. Μετράνε όλες οι καταχωρίσεις.
• Τα τρία χρόνια περνούν και κανείς δεν το προσέχει. Μια υπενθύμιση στο ημερολόγιο αρκεί.
• Η πισίνα ή η προσθήκη έγινε αργότερα χωρίς άδεια. Το αργότερο τώρα βγαίνει στην επιφάνεια και πρέπει να τακτοποιηθεί.
• Η εγγραφή μπερδεύεται με τη φορολογία. Η καταχώριση στο Υφυπουργείο δεν αντικαθιστά τη φορολογική δήλωση, και το σωστά φορολογημένο εισόδημα δεν σε βάζει στο μητρώο.

Τα φορολογικά ζητήματα τα αφήνουμε εδώ σκόπιμα απέξω. Εξαρτώνται από τη φορολογική σου κατοικία και την προσωπική σου κατάσταση, και ανήκουν σε φοροτεχνικό.

Με λίγα λόγια

• Στην Κύπρο κάθε αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα που μισθώνεται βραχυχρόνια πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στο Υφυπουργείο Τουρισμού (νόμος 9(I)/2020).
• Το τέλος είναι 222 € και η εγγραφή ισχύει τρία χρόνια.
• Συνήθη δικαιολογητικά: άδεια οικοδομής ή πιστοποιητικό έγκρισης, ασφάλιση ευθύνης, απόδειξη προτύπων ασφαλείας.
• Ο αριθμός εγγραφής πρέπει να αναγράφεται σε κάθε καταχώριση, αλλιώς απειλούνται πρόστιμα μέχρι 5.000 €.
• Από το εξωτερικό γίνεται με πληρεξούσιο ή μέσω διαχειριστή επί τόπου.

Όλα τα στοιχεία αφορούν τον Σεπτέμβριο του 2026, χωρίς εγγύηση και δεν αποτελούν νομική συμβουλή. Αν θέλεις να εγγράψεις το διαμέρισμα ή τη βίλα σου στην Πάφο και μετά να τη νοικιάζεις χωρίς άγχος, γράψε μας δυο λόγια για το ακίνητό σου. Θα σου πούμε ειλικρινά τι λείπει και πόσο θα πάρει. Περισσότερα άρθρα θα βρεις στο blog.