Ferienwohnung Paphos: Rendite, Auslastung und Preise realistisch betrachtet

Die Frage kommt fast immer zuerst: Was bringt so eine Ferienwohnung in Paphos eigentlich? Dahinter steckt meist eine zweite, nämlich ob sich das Ganze gegenüber einer Langzeitmiete oder dem Leerstehenlassen überhaupt rechnet.

Eine ehrliche Antwort hat keine einzelne Zahl. Die Rendite einer Ferienwohnung in Paphos ist kein Marktwert zum Nachschlagen, sondern das Ergebnis aus drei Größen, die du zum Teil selbst in der Hand hast: Nachtpreis, Auslastung und Kosten. Wer nur die ersten beiden anschaut, rechnet sich reich. Wer die dritte ernst nimmt, weiß hinterher, ob er vermieten sollte.

Wir betreuen selbst Unterkünfte in Paphos und sehen die Abrechnungen jeden Monat. So rechnen wir es durch.

Woraus sich der Ertrag einer Ferienwohnung zusammensetzt

Der Ertrag einer Ferienwohnung ist der durchschnittliche Nachtpreis mal die Zahl der vermieteten Nächte, minus alle Kosten, die durch die Vermietung entstehen. Alles andere sind Verfeinerungen.

Der durchschnittliche Nachtpreis ist nicht der Augustpreis, sondern das Mittel über alle gebuchten Nächte, inklusive der günstigen Februarwochen. Die Auslastung ist der Anteil der gebuchten Nächte: 55 Prozent heißt, an gut 200 Nächten schläft jemand in der Wohnung.

Die Kosten teilen sich in zwei Gruppen: Fixkosten wie Versicherung, Gemeinschaftskosten und Internet laufen weiter, ob ein Gast da ist oder nicht. Reinigung, Wäsche, Plattformgebühren und Verbrauch entstehen pro Buchung. Bei hoher Auslastung verteilen sich die Fixkosten auf mehr Nächte. Deshalb bringt eine halbleere Wohnung fast nie eine gute Rendite.

Wie die Saison in Paphos den Ertrag verteilt

In Paphos gilt: Die Hauptsaison läuft etwa von April bis Oktober. Dann kommen Familien, Paare und Badeurlauber, und die Nachfrage konzentriert sich auf Kato Paphos rund um den Hafen, auf Coral Bay und Peyia und auf die Küste bei Chloraka und Kissonerga.

Der Winter ist mild, und genau deshalb ist er nicht tot. Zwischen November und März kommen Gäste aus Nordeuropa und Großbritannien, die dem grauen Winter für vier, sechs oder acht Wochen entfliehen. Sie zahlen weniger pro Nacht, buchen aber lange und verursachen kaum Wechsel, also wenig Reinigung. Eine Wohnung mit guter Heizung, schnellem Internet und einem Platz zum Arbeiten ist im Winter deutlich leichter zu vermieten. Ein hoher Sommer trägt die Wohnung, ein gut gefüllter Winter macht aus einer ordentlichen Rendite eine gute.

Welche Kosten Eigentümer unterschätzen

Fast jede Rechnung, die uns Eigentümer vor dem Start zeigen, unterschätzt die Kosten, weil einige Posten erst im Betrieb sichtbar werden.

• Reinigung und Wäsche: Jeder Gästewechsel kostet, in der Hauptsaison mehrmals pro Woche. Die Reinigungsgebühr der Gäste deckt das oft nur zum Teil.
• Plattformgebühren: Airbnb und Booking.com behalten einen Anteil des Umsatzes ein. Wer mit dem Bruttopreis rechnet, den der Gast sieht, liegt von Anfang an daneben.
• Verbrauch: Klimaanlage im Juli, Warmwasser, Poolwartung in der Anlage. Gäste zahlen selten Strom nach Verbrauch, du schon.
• Instandhaltung und Ersatz: Eine Ferienwohnung wird härter genutzt als eine selbst bewohnte. Irgendwas ist immer.
• Verwaltung: Ob du selbst verwaltest oder jemanden beauftragst, die Arbeit ist da. Gästekommunikation rund um die Uhr, Check-in, Preise, Handwerker. Zeit ist auch eine Kostenart.
• Registrierung und Versicherung: In Zypern muss jede kurzzeitvermietete Selbstversorger-Unterkunft im Register des Stellvertretenden Ministeriums für Tourismus stehen. Die Registrierung kostet 222 € für drei Jahre, eine Haftpflichtversicherung ist Voraussetzung. Fehlt die Registrierungsnummer im Inserat, drohen Geldstrafen bis zu 5.000 €.
• Steuern: der Posten, den viele erst am Jahresende sehen. Dazu gleich mehr.

Eine Beispielrechnung für ein 2-Zimmer-Apartment

Das Folgende ist ausdrücklich ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Annahmen, keine Marktstatistik und kein Versprechen. Setz deine eigenen Zahlen ein.

Angenommen, ein 2-Zimmer-Apartment in Laufnähe zum Meer erzielt übers Jahr einen durchschnittlichen Nachtpreis von 90 € bei 55 Prozent Auslastung. Das sind rund 200 vermietete Nächte und ein Jahresumsatz von etwa 18.000 €. Davon gehen im Beispiel ab:

Posten	Annahme	Betrag
Plattformgebühren	15 % vom Umsatz	2.700 €
Reinigung und Wäsche	50 Wechsel à 50 €	2.500 €
Strom, Wasser, Internet	125 € pro Monat	1.500 €
Instandhaltung und Ersatz	Pauschal	900 €
Versicherung, Gemeinschaftskosten, Registrierung	Pauschal	700 €
Verwaltung	20 % vom Umsatz	3.600 €
Summe Kosten		11.900 €

Bleiben rund 6.100 € vor Steuern. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 160.000 € inklusive Nebenkosten sind das etwa 3,8 Prozent Nettorendite vor Steuern. Dazu kommt, was nicht in Euro auftaucht: Eigennutzung und die Wertentwicklung der Immobilie.

Zwei Dinge fallen auf. Wer selbst verwaltet, spart im Beispiel die 3.600 €, arbeitet dafür aber jede Woche, auch im August, auch nachts, wenn der Schlüsselkasten klemmt. Ob ein Verwalter sich rechnet, hängt davon ab, ob er Nachtpreis und Auslastung so weit anhebt, dass er sich selbst bezahlt, und was deine Zeit dir wert ist. Und: Schon 10 € mehr im Durchschnittspreis oder fünf Prozentpunkte mehr Auslastung verändern das Ergebnis deutlich, weil die Fixkosten gleich bleiben.

Steuern: Was vom Ertrag noch abgeht

Mieteinnahmen aus Zypern werden in Zypern versteuert, auch wenn du im Ausland lebst. Die Grundzüge, Stand September 2026 und bitte mit einem Steuerberater prüfen: Die Einnahmen unterliegen der zyprischen Einkommensteuer mit progressivem Tarif und einem Freibetrag von rund 19.500 €; eine Steuerreform ist in Umsetzung, die Beträge können sich ändern. Wer in Zypern steueransässig und domiziliert ist, zahlt zusätzlich die Special Defence Contribution von 3 Prozent auf 75 Prozent der Bruttomiete und den GESY-Beitrag von 2,65 Prozent.

Für die Kurzzeitvermietung besonders wichtig: Beherbergung fällt unter den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 9 Prozent, mit Registrierungspflicht ab 15.600 € Jahresumsatz. Im Beispiel oben wäre diese Grenze überschritten. Wer im Ausland lebt, sollte zudem prüfen, wie das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem eigenen Wohnsitzland die Einnahmen behandelt.

Was die Rendite wirklich treibt

Die Objekte, die gut laufen, haben selten Glück. Die Lage kannst du nach dem Kauf nicht mehr ändern: Kato Paphos mit Hafen und Archäologischem Park, Coral Bay, die Küste bei Chloraka, dort suchen Gäste zuerst. Tala oder Kamares mit Aussicht und Ruhe funktionieren für Villen mit Pool und Wintergäste, aber nicht für jemanden, der ohne Auto zum Strand will.

Die Ausstattung entscheidet über Preis und Bewertungen: eine gute Matratze, Klimaanlage in jedem Raum, schnelles Internet. Gäste zahlen für Komfort und bestrafen fehlenden Komfort in der Bewertung. Die Bewertungen wiederum bestimmen, wo dein Inserat in der Suche auftaucht und ob Gäste den höheren Preis akzeptieren.

Die Preisstrategie ist der Hebel, den die meisten verschenken. Ein fester Jahrespreis ist im August zu billig und im Februar zu teuer. Preise, die sich an Nachfrage, Wochentag, Feiertagen und Buchungsvorlauf orientieren, holen aus derselben Wohnung mehr heraus. Und die Fotos sind der erste, oft einzige Eindruck. Handyfotos bei Kunstlicht kosten mehr Buchungen, als ein Fotograf kostet.

Wann sich Kurzzeitvermietung in Paphos nicht lohnt

Wir raten manchmal ab. Wenn die Wohnung weit weg von allem liegt, was Gäste suchen, reicht die Auslastung nicht. Wenn die Eigentümergemeinschaft Kurzzeitvermietung untersagt oder die Nutzungsgenehmigung fehlt, bekommst du keine Registrierung, und ohne Registrierung darfst du nicht inserieren. Wenn du die Wohnung jeden Sommer selbst sechs Wochen nutzen willst, fehlt dir genau die Zeit, in der das Geld verdient wird. Wenn das Objekt hoch finanziert ist und die Rate jeden Monat sicher bedient werden muss, ist der schwankende Ertrag riskanter als eine feste Langzeitmiete. Und wenn du weder selbst verwalten noch einen Verwalter bezahlen willst, bleibt der Aufwand liegen, was Gäste sofort merken. In solchen Fällen ist eine Langzeitmiete oft die bessere Antwort: weniger pro Nacht, aber planbar und fast ohne Arbeit.

Kurz gesagt

• Der Ertrag einer Ferienwohnung ist Nachtpreis mal vermietete Nächte minus alle Kosten. Erst die ehrlich gerechneten Kosten machen die Zahl brauchbar.
• Paphos hat eine Hauptsaison von April bis Oktober und einen milden Winter mit Langzeitgästen. Beides zusammen ergibt den Jahresschnitt.
• Unterschätzt werden meist Reinigung, Plattformgebühren, Verbrauch, Instandhaltung, Verwaltung und Steuern.
• Lage, Ausstattung, Bewertungen, Preisstrategie und Fotos entscheiden, ob dieselbe Wohnung mittelmäßig oder gut läuft.
• Ohne passende Lage, ohne Registrierung oder bei viel Eigennutzung ist Langzeitmiete oft die klügere Wahl.

Wenn du wissen willst, ob sich die Kurzzeitvermietung für dein Apartment oder deine Villa in Paphos lohnt, rechnen wir es mit deinen Zahlen durch, ohne Verkaufsdruck. Schreib uns über unsere Anfrage-Seite, und wir melden uns mit einer ehrlichen Einschätzung.